Relining i BRF – så fungerar det för föreningen

Avloppsstammarna är en av de tyngsta underhållsposterna i en bostadsrättsförening – och ordet stambyte får de flesta styrelser att svälja hårt. Relining, även kallat rörinfodring, har därför blivit ett allt vanligare alternativ i flerbostadshus: i stället för att riva ut de gamla avloppsrören skapas ett nytt, tätt rör inuti det befintliga. De boende bor kvar, badrummen lämnas orörda och arbetet räknas i dagar per stam i stället för veckor. Här går vi igenom hur relining fungerar i just en BRF – processen steg för steg, hur styrelsen beslutar och finansierar, var gränsen går mellan föreningens och lägenhetens rör, och vad som faktiskt gäller kring ROT.

Vad är relining?

Relining innebär att avloppsrören renoveras inifrån, utan uppgrävning, bilning eller rivning. Vanligast i flerbostadshus är strumpmetoden: en mjuk polyesterstrumpa mättas med härdplast, förs in i det rengjorda röret och härdas mot rörväggen med varmvatten, ånga eller UV-ljus. Kvar sitter ett fogfritt, självbärande rör inuti det gamla. Det finns även sprutmetoder, där rörets insida beläggs med plastmassa i flera skikt, och punktrelining som lagar en enstaka skadad skarv i stället för hela stammen.

Rätt utförd relining brukar i branschen bedömas förlänga rörens livslängd med i storleksordningen 30–50 år, beroende på metod och rörens ursprungliga skick. Seriösa entreprenörer lämnar garanti och en dokumenterad slutfilmning som kvitto på resultatet.

Därför väljer allt fler föreningar relining

Det avgörande skälet är störningen – eller snarare bristen på den. Ett traditionellt stambyte innebär rivna badrum, bilning i schakt, byggdamm och ofta flera veckors arbete per lägenhet, ibland med evakuering. Relining görs inifrån rören via befintliga rensluckor och anslutningar.

• Boende bor kvar – vatten och avlopp stängs bara av etappvis under arbetsdagen
• Badrum, kök och ytskikt lämnas intakta – ingen rivning och ingen återställning
• Kort genomförandetid: ofta några dagar per stam i stället för veckor
• I regel betydligt lägre totalkostnad än ett stambyte
• Mindre byggavfall och materialåtgång

Samtidigt är relining ingen universallösning. Är rören kraftigt deformerade, felaktigt dragna eller om badrummens tätskikt ändå har nått sin livslängd kan ett stambyte vara klokare – mer om gränsdragningen längre ner.

Så går relining till i ett flerbostadshus

I en BRF genomförs relining etappvis, stam för stam, så att så få lägenheter som möjligt berörs samtidigt. Ett typiskt projekt ser ut så här:

1. Förstudie: stamspolning och kamerainspektion av samtliga stammar kartlägger skick, dimensioner och skador
2. Statusrapport med åtgärdsförslag – relining av allt, delar av systemet eller rekommendation om stambyte
3. Beslut i föreningen och upphandling med flera jämförbara offerter
4. Avisering till boende: tidplan per stam, avstängningstider och tillfälliga toaletter vid behov
5. Rengöring: rören högtrycksspolas och slipas rena in till rörgodset
6. Infodring: strumpan installeras och härdas, grenrör och anslutningar fräses upp
7. Slutfilmning och dokumentation – kvalitetskontroll och underlag till föreningens underhållsplan

Arbetet sker normalt dagtid. Boende behöver ge tillträde till lägenheter där anslutningar ska öppnas, och medan stammen härdar får avloppet inte användas. Tydlig avisering är därför halva jobbet i ett flerbostadshus.

Stamspolning och kamerainspektion – alltid första steget

Ingen seriös entreprenör offererar relining utan att först ha sett rören inifrån. En spolbil gör rent stammarna med högtrycksspolning, och därefter filmas ledningarna med kamera. Protokollet visar rost, sprickor, rötter och sättningar – och avgör om relining räcker eller om delar av systemet måste bytas. Många föreningar gör detta inom sin ordinarie underhållsspolning, som brukar rekommenderas ungefär vart 3–5 år. Vad det kostar per lägenhet och hur ni upphandlar det har vi samlat i guiden om stamspolning i BRF.

Så fattar föreningen beslut – och finansierar

Underhåll av gemensamma ledningar är styrelsens ansvar enligt bostadsrättslagen och föreningens stadgar. Ren relining av stammarna räknas normalt som underhåll av föreningens egendom och kan då oftast beslutas av styrelsen, medan ett stambyte med badrumsrenovering innebär ingrepp i medlemmarnas lägenheter och som regel kräver stämmobeslut. Gränsfall finns – stäm av mot stadgarna och ta juridiskt stöd vid osäkerhet, till exempel via er medlemsorganisation. Vanliga sätt att finansiera projektet:

• Sparade medel enligt underhållsplanen
• Nytt eller utökat föreningslån – planerat stamunderhåll är något banker är vana att finansiera
• Justerad årsavgift om kalkylen kräver det

Eftersom relining i regel kostar betydligt mindre än ett stambyte blir påverkan på avgiften ofta begränsad – men spannet är stort och beror på antal stammar, metod, rörens skick och hur mycket av grenledningarna som ingår. Begär en kostnadsfri offert eller ring 0722 400 450 så räknar vi på er fastighet. Kontrollera att alla anbud omfattar samma sak: vilka stammar, hur långt in i grenrören, garantitid och slutdokumentation.

Föreningens rör eller lägenhetens – var går gränsen?

Huvudregeln: föreningen ansvarar för ledningar som tjänar mer än en lägenhet – de vertikala stammarna och samlingsledningarna i källare och mark. Bostadsrättshavaren svarar för det inre underhållet, dit till exempel golvbrunn, vattenlås och synliga rör som bara försörjer den egna bostaden ofta räknas. Exakt var gränsen går styrs av bostadsrättslagen och framför allt av era stadgar – läs dem innan projektet upphandlas.

Vid relining är det därför viktigt att avtala hur långt infodringen ska gå: bara huvudstammarna, eller även grenledningarna in mot varje kök och badrum? Ofta relinas grenrören en bit in mot respektive lägenhet, medan resten ligger kvar på medlemmens ansvar. Otydlighet här är en klassisk tvistekälla – skriv in gränsdragningen i både beslutsunderlag och entreprenadavtal.

ROT-avdrag vid relining – vad gäller i en BRF?

Här ska styrelsen räkna försiktigt: en bostadsrättsförening är en juridisk person och kan inte använda ROT-avdrag. När föreningen upphandlar och betalar relining av stammarna görs kalkylen alltså helt utan avdrag.

För enskilda medlemmar kan ROT bara bli aktuellt för arbete inne i den egna lägenheten som medlemmen ansvarar för enligt stadgarna och själv betalar. Där gäller Skatteverkets vanliga gränsdragning: reparation av bostadens egna rör – till exempel relining eller byte av en skadad rörsträcka – kan ge ROT-avdrag på arbetskostnaden (30 %, max 50 000 kr per person och år), medan spolning, rensning och filmning räknas som rengöring och aldrig ger ROT. Om just ditt jobb ger avdrag beror alltså på vad som faktiskt görs. Vi separerar alltid arbete och material på fakturan, stämmer av ditt ROT-utrymme i förväg och lovar aldrig ROT på något som inte ger det.

Relining eller stambyte – vad passar er förening?

Relining passar när rören i grunden håller ihop men är invändigt slitna eller läcker i skarvar. Ett stambyte kan vara rätt väg när:

• Rören har omfattande mekaniska skador, kraftiga sättningar eller fel fall
• Badrummens tätskikt ändå måste renoveras – då görs stammar och våtrum klokast i ett svep
• Ledningsdragningen ska ändras, till exempel vid ombyggnad eller nya våtrum

Många föreningar landar i en kombination: stambyte i våtrumsdelarna och relining av markförlagda ledningar eller svåråtkomliga schakt. Läs fördjupningen relining eller stambyte – så väljer ni, och låt gärna en rörmokare eller spolbilstekniker gå igenom er senaste filmning innan ni bestämmer er. Saknar ni aktuell filmning kan ni boka en stamspolning med kamerainspektion som första steg – det underlaget är värdefullt oavsett vilken väg föreningen väljer. Ring 0722 400 450 för en fast offert på er fastighet.